Herencias · Comunidad de Madrid
Una herencia casi nunca llega en buen momento: el duelo, los papeles, unos impuestos con plazo y, muchas veces, varios hermanos que tienen que ponerse de acuerdo. Soy perito judicial inmobiliario y llevo 25 años en Latina. Te explico qué toca hacer, cuánto cuesta y qué opciones tienes con la casa.
El camino, en orden
No hace falta que lo hagas solo. La mayoría de estos pasos los coordinamos con la notaría y la gestoría, y tú solo firmas.
Certificado de defunción, de últimas voluntades (te dice si hay testamento y en qué notaría) y de contratos de seguros de fallecimiento.
Con testamento, se pide la copia en la notaría que indique el certificado. Si no lo hay, la notaría tramita la declaración de herederos.
Qué deja la herencia: vivienda, cuentas, deudas. La casa necesita un valor bien defendido. Desde 2022, el valor de referencia del Catastro es el mínimo que Hacienda acepta para el impuesto.
Sucesiones en la Comunidad de Madrid (modelo 650, uno por heredero) y plusvalía municipal en el Ayuntamiento. Plazo: 6 meses.
Escritura de aceptación y adjudicación de la herencia, y después inscripción de la vivienda a vuestro nombre en el Registro de la Propiedad.
Venderla, que se la quede uno de vosotros o alquilarla. Aquí es donde más dinero se gana o se pierde, y donde mejor te puedo ayudar.
Lo que se paga
Son cuatro, y no todos llegan a la vez. Los dos primeros se pagan al heredar; los otros dos, solo si vendéis.
Al heredar
Lo cobra la Comunidad de Madrid si el fallecido vivía aquí. Madrid aplica una bonificación sobre la cuota según el parentesco:
| Quién hereda | Bonificación |
|---|---|
| Hijos, nietos, cónyuge y padres (grupos I y II) | 99 % |
| Hermanos, sobrinos y tíos (grupo III) | 50 % |
| Primos y personas sin parentesco (grupo IV) | Sin bonificación |
El 50 % del grupo III rige para fallecimientos desde el 1 de julio de 2025 (Ley 2/2025 de la Comunidad de Madrid).
Al heredar
La cobra el Ayuntamiento de Madrid por el aumento de valor del suelo desde que el fallecido compró la vivienda. Si era su vivienda habitual y la heredan el cónyuge, los hijos o los padres, hay bonificación según el valor catastral del suelo:
| Valor catastral del suelo | Bonificación |
|---|---|
| Hasta 60.000 € | 95 % |
| De 60.000 a 100.000 € | 85 % |
| De 100.000 a 138.000 € | 70 % |
| Más de 138.000 € | 40 % |
Puede exigir mantener la vivienda un tiempo. Si pensáis vender pronto, hay que mirarlo antes de presentar el impuesto.
Al vender
Se paga por la ganancia: el precio de venta menos el valor con el que declarasteis la casa en la herencia y los gastos. Si vendéis poco después de heredar y por un precio parecido, la ganancia es pequeña.
Al vender
Al vender se genera una nueva plusvalía, contada desde la fecha del fallecimiento. Si vendéis pronto suele ser baja, y si no hubo ganancia real no se paga.
Declarar la casa en la herencia por debajo de su valor real para «pagar menos». En Madrid, si heredan hijos o cónyuge, la bonificación del 99 % hace que declarar el valor real cueste muy poco en sucesiones. En cambio, un valor bajo hace que la ganancia al vender parezca mayor y se pague más IRPF. Por eso la valoración se hace al principio, no al final.
Casos que veo cada semana
Lo más habitual. Un valor neutral de perito, que nadie siente inflado ni rebajado, desbloquea la mayoría de los casos. Después, uno compra la parte de los demás o vendéis entre todos.
Se le adjudica y compensa a los demás. Necesitáis un valor justo y saber qué impuestos tiene esa compensación; la notaría lo revisa antes de firmar.
Vender como está o reformar antes: hago los números de las dos opciones para que decidáis con datos, no a ojo.
Me encargo de llaves, visitas, suministros y notaría. Puedes firmar con un poder notarial sin venir a Madrid.
Se puede aceptar «a beneficio de inventario» para no responder con tu patrimonio, y cancelar la hipoteca con el dinero de la venta.
Se puede vender con inquilino. Hay que respetar su contrato y, en su caso, su derecho de tanteo y retracto. Lo revisamos antes de poner precio.
Si sois varios y no hay acuerdo, el último recurso es pedir al juzgado la división de la casa, que acaba en subasta y casi siempre por debajo de su valor. Merece la pena intentar todo lo anterior antes. Lo explico con detalle en la guía de proindivisos.
Cómo te ayudo
Honorarios por escrito desde el primer día. Sin humo ni sorpresas.
Preguntas frecuentes
No. Primero hay que firmar la aceptación y adjudicación en notaría. La buena noticia es que la venta se prepara en paralelo: mientras se hacen los papeles, ya podemos valorar, preparar la casa y buscar comprador.
Hacienda aplica recargos por presentar fuera de plazo, que empiezan siendo pequeños y suben cada mes. Si no llegas a tiempo, es mejor pedir la prórroga antes del quinto mes. Y si hay problemas de liquidez, se puede pedir aplazamiento o fraccionamiento.
Sí. Para inscribir la casa a vuestro nombre en el Registro hay que haber presentado sucesiones, y sin inscripción la venta se complica. Si el fallecido tenía dinero en el banco, se puede usar para pagar el impuesto.
Un valor real y defendible, nunca por debajo del valor de referencia del Catastro. En Madrid, para hijos y cónyuge, declarar el valor real suele salir más barato en conjunto, porque reduce el IRPF cuando vendáis.
Nadie está obligado a seguir en una copropiedad para siempre: cualquiera puede pedir la división. Pero la vía judicial es lenta, cara y suele acabar en subasta. Antes, se puede comprar su parte, venderle la vuestra o mediar con números claros. Ahí es donde un perito neutral marca la diferencia.
Si estáis de acuerdo y los papeles están en orden, entre tres y seis meses. Lo que más alarga una herencia no son los trámites, sino la falta de acuerdo entre herederos.
Información general para la Comunidad de Madrid, revisada en octubre de 2026. Cada herencia tiene su situación fiscal y legal, y conviene revisarla con notaría y asesor fiscal antes de firmar. Fuentes: Decreto Legislativo 1/2010 y Ley 2/2025 de la Comunidad de Madrid; Ordenanza fiscal del IIVTNU del Ayuntamiento de Madrid.
Hablemos de tu casa
Respondo personalmente en menos de 24 horas laborables. La primera conversación y la valoración no te comprometen a nada.
Te atiendo yo, Iraido.
Sin centralitas ni comerciales de paso.